物业管理企业或有事项的会计处理

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　　(一)或有事项的确认

　　1.或有事项确认为负债的条件

　　在具体对与或有事项有关的义务加以确认时，应当同时考虑以下几点：(1)该项义务为企业承担的现时义务;(2)该项义务的了结很可能导致经济利益流出企业;(3)该项义务的金额能够可靠地计量。

　　如果与或有事项有关的义务同时符合以上三个条件，则企业应将其确认为一项负债。如果与或有事项有关的义务不同时符合以上三个条件，则企业不应将其确认为一项负债。如果与或有事项有关的义务不同时符合以上三个条件，则将其称为或有负债。

　　2.或有事项确认为资产的条件

　　在将与或有事项有关的义务确认为负债的同时，企业有时也拥有反诉或向第三方索赔的权利。对于补偿金额，只能在基本确定能够收到时作为资产单独确认，而不能在确认与或有事项有关的义务为负债时，作为扣除项目，减少负债的确认金额。在确认资产的同时，相应地确认一项收益。

　　(二)或有事项的计量

　　1.佳估计数的确定

　　(1)如果存在一个金额范围，则佳估计数应是该范围的上、下限金额的平均数。

　　[例1]2003年12月25日，安信物业管理公司因合同违约而涉及一桩诉讼案。根据企业的法律顾问判断，终的判决很可能对安信物业管理公司不利。2003年12月31日，安信物业管理公司尚未接到法院的判决，因诉讼须承担的赔偿金额也无法准确地确定。不过，据专业人士估计，赔偿金额可能是100—120万元之间的某一金额。根据企业会计制度的规定，企业应在2003年12月31日的资产负债表中确认一项金额为1 10万元的负债。

　　(2)如果不存在一个金额范围，则应按如下原则确定佳估计数：或有事项涉及单个项目时，按可能发生的金额确定;或有事项涉及多个项目时，按各种可能发生的金额及其发生概率计算确定。其中涉及单个项目的或有事项主要有某些未决诉讼、未决仲裁以及债务担保等;涉及多个项目的或有事项主要有对售出商品提供的担保。

　　[例2]2003年，安信物业管理公司销售收入为100000万元。安信物业管理公司的产品质量增加条款规定：产品售出后一年内，如发生正常质量问题，安信物业管理公司将0元负责修理。根据以往的经验，如果出现较小的质量问题，则须发生的修理费为销售收入的l%;而如果出现较大的质量问题，则须发生的修理费为销售收入的2%。据预测，本年度已售产品中，有80%不会发生质量问题，有15%将发生较小质量问题，有5%将发生较大质量问题。据此，2003年年末安信物业管理公司应确认的负债金额=100000×15%×l%+100000×5%×2%=2500(万元)。

　　2.预期补偿额的确定

　　预期补偿额不能超过相关义务已确认为负债的金额。

　　[例3]2003年12月1日，安信物业管理公司因其产品质量问题对李某造成人身伤害，被李某提起诉讼，要求赔偿200万元。至12月31日，法院尚未作出判决。安信物业管理公司预计该项诉讼很可能败诉，赔偿金额估计在100-150万元之间，并且还需要支付诉讼费用2万元。考虑到公司已就该产品质量向保险公司投保，公司基本确定可从保险公司获得赔偿50万元，但尚未获得相关赔偿证明。

　　2003年12月31日，安信物业管理公司应作如下会计处理：

　　借：营业外支出——诉讼赔偿[(100+150)/2]1250000

　　管理费用——诉讼费用 20000

　　贷：预计负债——未决诉讼 1270000

　　借：其他应收款——××保险公司 500000

　　贷：营业外支出——诉讼赔偿 500000

　　应注意的是，安信物业管理公司确认的资产数额不能超过127万元。

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